NOKEMA
ZONE+
Die Zone+ schafft Nutzungsoptionen im Zonenplan. Dank Einsatz von virtueller Realität wird Innenentwicklung anschaulich und konkret.
Konzept ZONE+
Schweizer Gemeinden müssen die Siedlungsentwicklung nach innen fördern, damit ein nachhaltiger Umgang mit der Ressource Boden möglich wird. Dies stellt insbesondere Dörfer und kleinere Städte vor grosse Herausforderungen. Durch die vorgeschriebenen Abstände und manchmal ungünstigen Formen sind Grundstücke oft einzeln nicht bebaubar. Bauordnungen vernachlässigen heute städte- und ortsbauliche Muster und verhindern das Schaffen von gut gestalteten, kleinräumigen Strukturen. Zudem sind Sondernutzungsplanungen für kleine Grundstücke meist wirtschaftlich nicht tragbar. Die ZONE+ leistet einen Beitrag zur Weiterentwicklung der Nutzungsplanung. Sie ist eine optionale Zusatzbestimmung in der Bauordnung, die für bestimmte Fälle ungleiche Abstands- und Ausnützungsverteilung erlaubt. Sie schafft damit zusätzliche Bauvolumen, wo es gestalterisch sinnvoll ist. Durch die Darstellung der Fälle im 3D-Modell wird die Planung sichtbar. Innenentwicklung wird so anschaulich, konkret und nachvollziehbar.
Webinar Zone+
In unserem Webinar vom 28. Juni 2022 um 16 Uhr präsentierten wir Interessierten die Zone+ und wie Gemeinden dabei unterstützt werden können, ihre Entwicklungsprojekte besser zu planen sowie zu kommunizieren. Am Beispiel vom Pilotprojekt Unterägeri erhielten die Beteiligten konkrete Einblicke in das Konzept.Programm im Überblick:
- Entstehung der Zusammenarbeit zwischen Nomoko und KEEAS
- Vorstellung des Konzepts Zone+
- Bedeutung der Digitalen Zwillinge / 3D-Umgebungsmodelle
- Realisierung am Pilotprojekt Unterägeri
- Offene DiskussionReferenten:
Zonen mit optionalen Baubestimmungen
Zusatzbestimmung zu den Vorschriften einer Bauzone
Die ZONE+ ist eine Zusatzbestimmung zu den Vorschriften einer Bauzone. Diese ermöglicht optional ungleiche Abstands- und Ausnützungsverteilung in städtebaulich festgelegten Baubereichen.
Die ZONE+ ist für Gebiete mit vielen Eigentümerschaften eine Alternative zu aufwendigen Sondernutzungsplänen. Sie wird von den Gemeinden formuliert, im 3D-Modell städtebaulich überprüft und in den Vorschriften festgelegt.
Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) liefert im Anhang Pt. 7.4 Baubereiche 1) die Grundlage für die Ausscheidung von Baubereichen im Nutzungsplanungsverfahren. Je nach kantonaler Gesetzgebung kann dies auf unterschiedlich Art umgesetzt werden. Die Ausscheidung von Bauereichen erfolgt über folgende Schritte:
Digitales Modell
3D-Modell-Drohnenflug
Digitale Modellintegration
TwinMotion Video
Webportal
Pilotprojekte
in den Kantonen ZG/TG/SG
Die Idee der ZONE+ entwickelte sich aus konkreten raumplanerischen Erfahrungen in Umgang mit kleineren Gemeinden und dessen Bedürfnissen. Viele Dörfer möchten ihre gestalterische Qualität verbessern. Oft fehlen aber Mittel und Wege, welche ihre und die Ressourcen von Privaten nicht überfordern. Anhand von drei Gemeinden in unterschiedlichen Kantonen überprüfen wir nun in konkreten Pilotprojekten die ZONE+. Ziel ist es, künftig neue Lösungen für die kleinteilige Innenentwicklung anzubieten.
Baubereiche
Die Ausscheidung von Baubereichen erfolgt in separaten Plänen. Ob sie als Anhang zur Bauordnung oder als Baulinien-/Baubereichsplan behandelt werden, hängt vom übergeordneten Recht ab. Kantone, die dem IVHB-Konkordat beigetreten sind, sichern die Baubereiche mit Rahmen eines Nutzungsplanungsverfahrens. Die konkrete Ausgestaltung wird individuell geklärt.
Qualitätssicherung
Um dauernd eine hohe städtebauliche Qualität zu sichern, werden alle Planungen von einem Beirat überprüft. Darin sind Personen mit ausgewiesenen Expertisen tätig. Sie kontrollieren die Architekinnen und Architekten, die mit uns zusammenarbeitenden.
Partner
Digitales 3D-Modell und Daten
Ortsbauliche Planer
Prozesse und Raumplanung
Beteiligte
KEEAS Raumkonzepte, Sihlstrasse 59, 8001 Zürich
NOMOKO AG, Badenerstrasse 790, 8048 Zürich
Marlen Patt, Mitglied des Baurekursgerichts des Kantons Zürich, 8610 Uster
Staufer & Hasler Architekten AG, Industriestrasse 23, 8500 Frauenfeld
Maurusfrei Architekten AG, Balserstrasse 30, 8048 Zürich
Kontakt
NOKEMA GmbH
Sihlstrasse 59, 8001 Zürich
Marcel Muri, 079 279 94 61
© NOKEMA 2022
TwinMotion Video
Potenzialstudie ZONE+
Die Potenzialanalyse ermittelt die räumliche Entwicklungsmöglichkeit für die Anwendung der ZONE+. Sie berücksichtigt Lage, Erschliessung, Nachfrage und baurechtliche Hindernisse. Sie basiert auf einer genauen Analyse der heutigen Bebauungsstruktur. Besonders hohes Potenzial für eine ZONE+ besteht bei guter Erschliessung, unvollständiger Bebauung und gut erkennbarer Quartieridentität. Die Einführung der ZONE+ ist dort zu favorisieren, wo aufgrund der Grenzabstände oder fehlender Ausnützung heute nicht gebaut werden kann. Die Potenzialstudie ZONE+ stellt in einem übersichtlichen Plan alle Grundstücke in den Bauzonen dar, die nach geltenden Vorschriften in Einzelbauweise nicht bebaubar sind. Basierend auf dieser Studie werden Entwicklungsschwerpunkte vorgeschlagen.
Innenentwicklungs-konzept
Innentwicklung muss zusammen mit der gebauten Umgebung und in funktionalen Räumen erfolgen. Ohne Entwicklungskonzept fehlen Leitlinien für den Umgang mit dem öffentlichen Raum, den Verbindungen, der wertvolle Bau-substanz und den Gestaltungsmerkmalen der Quartiere. Diese sind notwendig, um eine qualitative Entwicklung zu sichern. Das Innenentwicklungskonzept zeigt die Anforderungen für die ZONE+ auf.
Platzhalter-Studien durch Städtebauerin / Architekt
Die Planung erfolgt in vordefinierten Schritten:Entwurfsstudien
Volumenstudie
Charakteristisches Modell
PlatzhalterplanDank dem 3D-Modell ist die Planung einfach zu kommunizieren. Aufgrund der mit den Städtebauerinnen / Architekten definierten Standards wird verhindert, dass die Detaillierung nicht stufengerecht erfolgt und übermässiger Aufwand betrieben wird.
Finanzieller Ausgleich
der individuellen Vor- und Nachteile
Für die Akzeptanz unter den Grundeigentümerschaften müssen entsprechende Vor- und Nachteile finanziell ausgeglichen werden. Die ZONE+ formuliert ein Bemessungsprinzip für die Mehrausnützung sowie für die Vergütung von Näherbaurechten, welches den Ausgleich nach einheitlich messbaren Parametern verbindlich regelt. Sie wird als Vorzugslast von denjenigen erhoben, die daraus einen wirtschaftlicher Sondervorteil erhalten. Diese Abgabe wird in der Bauordnung verordnet und festgesetzt. Ihr Verhältnis zur allfälligen Mehrwertabgaben muss jeweils geklärt werden.
Pilotprojekte
Pilotprojekt Unterägeri/ZG
Das Pilotprojekt Neuschellstrasse Unterägeri liegt vor und wurde zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Das mit der Baudirektion des Kanton Zugs abgestimmte Verfahren stützt sich auf die in der Vollzugsverordnung zum Planungs und Baugesetz vorgesehen Baubereiche im Nutzungsplanverfahren (VPB §27). Diese sind identisch formuliert wie IVHB Pt.7.4. Noch nicht geklärt ist die Ausformulierung der Abgaben zum finanziellen Ausgleich der Vor- und Nachteile. Hier liegen verschiedene Ansätze vor.
Pilotprojekt Gemeinde Sirnach/TG
Die Gemeinde Sirnach hat sich dazu entschlossen, den durch das Architekturbüro Staufer & Hasler erarbeitete Masterplan als ZONE+ umzusetzen. Das 3D-Modell der Gemeinde wurde bereits entwickelt. Der Dialog mit den kantonalen Behörden wurde aufgenommen.
Pilotprojekt Gemeinde Wittenbach/SG
Das von der Gemeinde Wittenbach erstellte Gemeindeentwicklungskonzept sieht verschiedenen Bereiche für die kleinteilige Innenentwicklung vor. Die Gemeinde will zusammen mit den kantonalen Behörden diese unterschiedlichen Entwicklungen auf Basis der ZONE+ entwickeln. Der Dialog mit den kantonalen Behörden ist im Gang. Das St.Galler Bau-gesetz bietet verschiedene Ansätze zur Umsetzung. Diese werden nun gemeinsam geprüft.
Kanton Zürich und Obwalden
Dialog ARE Kanton Zürich
Das Bedürfnis nach einer qualitativen Siedlungsentwicklung in den Gemeinden mit einfachen planerischen Mitteln ist auch im Kanton Zürich gross. Ob für die Umsetzung der ZONE+ im Kanton Zürich auch Anpassungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) erforderlich sind, muss im Detail geprüft werden. Das Pilotprojekt Unterägeri/ZG regt den Kanton Zürich jedoch an, die Situation zu überdenken: Es handelt sich dabei um ein Beispiel, das auch im Kanton Zürich sehr typisch ist.
Dialog ARV Kanton Obwalden
Mit der Abschaffung der Ausnützungsziffer im Baugesetz stehen die Gemeinde vor der grossen Herausforderung, wie die qualitative Entwicklung des Siedlungsraumes gesichert werden kann. Gegenwärtig erarbeiten alle Gemeinden Masterplanungen. Dabei interessiert sich das ARV für die Anwendung von Baubereichen und 3D-Modellen. Der Dialog wird mit allen Gemeinden einzeln geführt und die Möglichkeiten im Rahmen der Ortsplanungsrevisionen ausgelotet.
Prozessbegleitung
NOKEMA begleitet die Erarbeitung der einzelnen Schritte der ZONE+. Dabei stützt sie sich auf die langjährige Erfahrung der Firma KEEAS Raumkonzept AG. Dank dem verfügbaren und begehbaren IC_Room kann der Dialog an auf 3 Wänden projizierten Modell geführt werden. Die Planung wird so für alle erlebbar und anschaulich.
